卖房做1031系列
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“什么是1031？期限怎么算？自住房、外州房、信托名下的房子能不能做？”这个系列用最简单的话，结合联邦税法和纽约州的实务，把1031交换讲清楚。
基础篇
| 篇目 | 标题 | 一句话说明 |
|---|---|---|
| 第1篇 | 什么是1031交换？ | 能省多少税、什么房子可以做、五个基本规则 |
| 第2篇 | 1031成交时间线怎么算？ | 45天、180天、报税截止日陷阱、指定规则 |
| 第3篇 | 为什么一定要在卖房前联系律师？ | 推定收款、合同条款、选择中介、常见错误 |
常见问题篇
| 篇目 | 标题 | 一句话说明 |
|---|---|---|
| 第4篇 | 自住房可以做1031吗？ | 两家庭房、自住改出租、度假屋、第121条组合 |
| 第5篇 | 纽约的房子可以换成外州的房子吗？ | 同类财产、纽约无追税规定、外州购房注意事项 |
| 第6篇 | 信托可以做1031吗？ | 可撤销信托、不可撤销信托、DST |
进阶篇
| 篇目 | 标题 | 一句话说明 |
|---|---|---|
| 第7篇 | 什么是”差额”（Boot）？一定要买更贵的房子吗？ | 等值或更贵、现金差额、债务差额 |
| 第8篇 | 先买后卖：反向交换与改建交换 | 交换便利持有人、180天改建限制、Co-op 的难点 |
| 第9篇 | 合伙人或 LLC 名下的房子怎么做1031？ | 同一纳税人、夫妻 LLC 陷阱、先分后换 |
| 第10篇 | 1031换到老，留给孩子 | 成本基础调升、遗产税、信托持有 |
本系列涉及的主要法律
- 联邦税法（Internal Revenue Code）第1031条、第121条、第1014条
- 财政部法规 Treas. Reg. §1.1031(k)-1 及相关条文
- 国税局 Rev. Proc. 2000-37、2004-51、2005-14、2008-16，Rev. Rul. 2004-86
- 《纽约州税法》（Tax Law）：所得税、房地产转让税、遗产税
2026年关键数字速查
| 项目 | 规则 |
|---|---|
| 指定期限 | 卖房交割后第45天 |
| 交换期限 | 第180天或当年报税截止日（含延期），以较早者为准 |
| 可指定数量 | 三处；或超过三处但总值不超过200%；或95%规则 |
| 中介资格 | 过去两年内担任你的律师、会计师、经纪人或雇员者不得担任 |
| 度假屋安全港 | 持有24个月，每年出租至少14天，自用不超过14天或出租天数的10% |
| 换来的房子改自住 | 取得后须持有满5年才能适用第121条 |
| 纽约州所得税最高税率 | 10.9% |
| 纽约州遗产税免税额 | 735万美元（”悬崖”：771.75万美元） |
| 联邦遗产税免税额 | 1,500万美元 |
律师视角
1031交换的成败，往往取决于卖房之前的安排：合同条款、合格中介人、产权名义和时间表。我们会在您挂牌之前就与您的会计师一起规划，并处理纽约及外州的交割。
如需针对您具体情况的建议，欢迎致电 +1 718-218-5805 或在线预约咨询。我们在法拉盛和曼哈顿设有办公室，可用中文或英文与您沟通。
本文仅为一般性法律信息，不构成法律意见，阅读本文亦不形成律师—当事人关系。如需针对您具体情况的建议，请与我们联系。
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