什么是1031交换？

很多纽约房东手里的出租房，十几年、几十年下来已经大幅升值。一卖，资本利得税就是一大笔。1031交换（1031 exchange），就是联邦税法允许投资人”卖旧买新、暂不缴税”的一种安排。

一句话解释

依据联邦税法第1031条，出售用于投资或经营的不动产，只要按规定把所得换成另一处同类的投资或经营用不动产，出售时的资本利得税就可以递延，等将来最终卖出、不再交换时再缴。

“递延”不是”免除”：税款跟着新房子走，新房子的成本基础会相应调低。但如果一直换下去，直到过世，继承人通常可以按过世时的市价重新计算成本基础，之前递延的税款实际上就不用再缴了（见本系列第10篇）。

能省多少税？一个粗略的例子

一位纽约市居民，2010年以90万美元买入皇后区一栋三家庭出租房，累计折旧约25万美元。2026年以210万美元卖出，卖房费用约13万美元。

• 调整后成本：90万 − 25万 = 65万美元
• 应税利润：210万 − 13万 − 65万 = 132万美元

如果直接卖掉、不做交换，按高收入者粗略估算：

这只是示意，实际税额取决于个人收入、报税身份和当年税法，请由会计师计算。

做了1031交换，这50万美元可以继续留在新的投资房里，为你赚租金、继续升值。

什么房子可以做？

可以：用于出租、投资或经营的美国不动产，例如出租的独立屋、多家庭房、Condo、商铺、办公楼、仓库、空地。同类（like-kind）的范围很宽：出租的公寓可以换成仓库，空地可以换成商铺，只要都是用于投资或经营的不动产即可。

纽约特色：Co-op 也可以。Co-op 在法律上是公司股份，过去能否做1031有争议。2020年财政部的最终法规明确，合作住房公司的股份可以视为不动产。但 Co-op 往往限制转租，如果大楼不允许你出租，就很难证明是”用于投资”，这一点要事先查清楚。

不可以：

• 自住房（但有例外和组合方案，见第4篇）；
• 以转手为目的的房子，例如买来装修后马上卖的”翻新房”；
• 美国以外的房产，不能和美国房产互换；
• 合伙权益、LLC 的会员权益（见第9篇）；
• 2018年起，个人财产（设备、车辆、艺术品等）不再适用。

做1031的五个基本规则

1. 必须通过合格中介（Qualified Intermediary, QI）：卖房款直接进入中介账户，卖方不能碰到钱；
2. 45天内书面指定要买的替换房产；
3. 180天内完成购买（同时不得晚于当年报税截止日，含延期）；
4. 买的要”等值或更贵”：替换房产的价格不低于卖出房产的净售价，并把全部净卖房款投进去，才能全额递延（见第7篇）；
5. 同一个纳税人：卖房的人和买房的人，在税法上必须是同一个纳税人（见第6篇、第9篇）。

2025年联邦税改有没有影响？

没有。2025年7月4日签署的联邦税改法案（俗称”大而美法案”）保留了1031交换，也保留了继承时成本基础调升的规定。纽约州所得税一般跟随联邦的1031规定。

但要注意：1031只递延所得税，不能免除转让税。 卖房时纽约州和纽约市的转让税照样要交。

律师见解

1031交换是房东最有力的税务工具之一，但它对程序和时间的要求近乎苛刻：错过一天、钱过一次手，整个交换就可能失效。从律师的角度看，有三点最值得强调：

• 决定要不要做1031，必须在签卖房合同之前。合同里需要加入配合1031的条款，交割前要签好交换协议；
• 先想清楚”换成什么”。纽约好房子竞争激烈，45天内找到合适的替换房产并不容易。很多人卖房很顺利，却卡在找不到房；
• 1031不一定适合所有人。如果利润不大、打算退休后不再投资房地产，或者新房贷款条件不好，直接缴税也可能是合理的选择。最好由律师和会计师一起算一笔账。

律师视角

我们通常先确认三件事：房产是否属于投资或经营用途、谁是产权人、您打算换成什么。这三个答案决定1031是否可行，以及是否需要配合其他规划。

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