卖房做1031系列 · 第10篇
1031换到老，留给孩子：成本基础调升与遗产规划
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美国房地产投资圈有一句话：“Swap till you drop”——一直换，换到最后。 意思是：通过1031不断递延资本利得税，直到过世，再把房子留给孩子。这个策略之所以有效，靠的是联邦税法中的”成本基础调升”规则。
什么是成本基础调升？
依据联邦税法第1014条，继承人继承的财产，其成本基础一般调整为被继承人过世时的市价（step-up in basis）。
这意味着：你一生中通过1031递延的资本利得税，以及出租期间的折旧回收，在你过世后，对继承人来说基本上”一笔勾销”。
2025年7月签署的联邦税改法案保留了这一规则。
一个例子
王先生1990年以30万美元买入第一栋出租房，此后通过多次1031交换，现在持有一栋市值300万美元的出租楼，调整后成本基础只有约25万美元。
| 情形 | 税务结果 |
|---|---|
| 王先生生前出售 | 利润约275万美元，须缴联邦、纽约州和纽约市的资本利得税及折旧回收税，合计可能在100万美元左右 |
| 王先生生前把楼赠与孩子 | 孩子承接王先生的低成本基础（约25万美元），将来孩子出售，同样要缴这笔税 |
| 王先生持有至过世，孩子继承 | 孩子的成本基础调升为约300万美元，随即以300万美元出售，所得税方面基本没有应税利润 |
示例为简化说明，未考虑遗产税，实际税额请由会计师计算。
所得税省了，遗产税呢？
成本基础调升解决的是所得税，不是遗产税。房子的价值仍然计入遗产：
| 项目 | 2026年 |
|---|---|
| 联邦遗产税免税额 | 每人1,500万美元 |
| 纽约州遗产税免税额 | 每人735万美元 |
| 纽约遗产税”悬崖” | 应税遗产超过771.75万美元（免税额的105%），免税额全部消失，从第一块钱起征税 |
| 纽约州是否允许夫妻免税额转移（portability） | 不允许 |
不住在纽约、但在纽约有房产的人，如果遗产总额超过纽约的免税额，纽约的房产也可能要缴纽约州遗产税。
所以，对于资产接近或超过纽约免税额的家庭，1031策略要和遗产税规划一起考虑。
夫妻共有的房子：纽约的一个细节
纽约不是夫妻共同财产州。夫妻共同持有的房产，一方过世时，通常只有过世一方的那一半获得成本基础调升，另一半仍保留原来的低成本基础。这和加州等州不同，在规划时要考虑进去。
如何为”一直换”做好准备？
- 用可撤销信托持有：替换房产直接以信托名义购买，失能时由继任受托人管理，过世后不经遗产认证即可交接；外州房产也可以避免在当地另走一次认证程序；
- 考虑”LLC＋信托”：出租物业放在 LLC 里隔离房东责任，再把 LLC 权益放进信托；
- 晚年换成被动型资产：年纪大了不想再管房子，可以把最后一次交换换成 DST 等被动投资（见第6篇），继续递延，身后同样享有成本基础调升；
- 慎重考虑生前赠与：生前赠与会失去成本基础调升；纽约还规定，过世前三年内的应税赠与要加回纽约遗产计算（目前适用于2032年1月1日前过世者）；
- 想晚年搬进换来的房子：要注意取得后持有满五年，才能适用自住房免税（见第4篇）；
- 让家人知道：把1031的历史和各处房产的成本记录整理好，交给受托人或执行人，方便日后计算和出售。
律师见解
对很多纽约房东来说，1031不只是一个卖房时的税务技巧，而是贯穿一生的资产规划工具。从律师的角度看：
- 1031和遗产规划应该由同一个团队通盘考虑。卖房律师、遗产规划律师和会计师各自为政，最容易出现”税递延了，遗产却进了认证程序”或”赠与失去了成本基础调升”的问题；
- 资产越接近纽约遗产税”悬崖”，越需要提前规划。735万美元的免税额在纽约并不算高，一栋出租楼加上自住房和退休账户，很多家庭就会接近这个门槛；
- 每做一次交换，都是更新遗产规划的好时机。新房子用什么名义持有、将来由谁管理、留给谁，最好在买入时就一并安排。
律师视角
1031和遗产规划应当一起考虑。我们会评估是继续交换、生前赠与还是留给子女，并协调信托和遗嘱的安排。
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