卖房做1031系列 · 第4篇
自住房可以做1031吗？
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简单的回答是：纯自住房不能做1031。 1031交换只适用于”用于投资或经营”的不动产。但在纽约，很多房子并不是”纯自住”：楼上自己住、楼下出租的两家庭房；以前自住、后来出租的公寓；偶尔自己去住的度假屋……这些情况，往往可以把1031和自住房免税结合起来用。
先认识”自住房免税”：第121条
出售主要住所，如果在出售前五年内拥有并居住满两年，单身可免除最多25万美元的利润，夫妻合并报税最多50万美元（联邦税法第121条）。纽约州和纽约市所得税一般跟随。
纯自住房，用第121条；纯投资房，用1031；两者兼有，可以组合。
情形一：自己住一层、出租其他层
这是纽约非常典型的情况，例如皇后区、布鲁克林的两家庭、三家庭房。国税局的规定（Rev. Proc. 2005-14）允许：
- 自住部分：适用第121条免税；
- 出租部分：可以做1031递延。
简化示例：一对夫妻拥有一栋两家庭房，楼上自住、楼下出租，两层面积相当。以160万美元出售，调整后成本60万美元，利润100万美元。
| 部分 | 分摊售价 | 分摊利润 | 处理方式 |
|---|---|---|---|
| 楼上（自住，50%） | 80万美元 | 50万美元 | 第121条免税（夫妻上限50万美元） |
| 楼下（出租，50%） | 80万美元 | 50万美元 | 将这80万美元投入新的投资房，做1031递延 |
示例未考虑卖房费用和折旧回收等细节。出租部分的折旧不能用第121条免税，但可以通过1031递延。实际分摊方法和税额，请由会计师计算。
情形二：以前自住，后来改为出租
搬出去后把房子出租一段时间，房子就可能变成”用于投资”的房产，可以做1031。更好的是：
- 如果在搬出后三年内卖出，仍然满足”五年内住满两年”，可以先用第121条免除最多25万／50万美元的利润；
- 剩余的利润，再用1031递延；
- 按国税局的规定，在第121条免税额范围内拿走的现金，一般不会被当作应税的”差额”。
出租多久才算？ 法律没有规定具体期限。实务中常见的建议是至少一年以上，按市场价出租，并保留租约、租金记录和报税记录。
情形三：度假屋、第二套房
度假屋如果主要是自己用，不能做1031。国税局提供了一个”安全港”（Rev. Proc. 2008-16），符合以下条件的，视为用于投资：
- 交换前（或交换后）持有至少24个月；
- 在其中每一个12个月期间，按市场价出租至少14天；
- 每个12个月期间，自用天数不超过14天，或出租天数的10%，以较多者为准。
情形四：用1031换来的房子，以后想自己住
可以，但要小心：
- 换来的房子一开始必须真正用于出租或投资。刚买来就搬进去住，国税局可能认定当初就是买来自住，整个交换失效；
- 以后改为自住并想享受第121条免税，必须在取得该房产后至少持有满五年（第121条(d)(10)）；
- 2009年以后非自住的期间，还会按比例减少可免税的利润。
情形五：楼下商铺、楼上住家
纽约常见的混合用途楼，商业部分和出租部分可以做1031，自住部分适用第121条，原理和情形一相同。
律师见解
在纽约，”自住房不能做1031”这句话只说对了一半。很多两家庭、三家庭房的业主，其实可以同时享受第121条免税和1031递延，只是事先没有人帮他们规划。我们的建议：
- 卖房前先确定”自住”和”出租”如何分摊。通常按面积或评估报告分摊，分摊方式要合理、有依据，并与过去报税时的折旧记录一致；
- 出租要”像样”：书面租约、市场租金、按时报税。和亲戚之间象征性收租，很难说服国税局；
- 不要急着搬进换来的房子。五年持有要求和投资意图的证明，决定了日后的免税能不能保住；
- 搬出后留意三年期限。如果打算出售以前的自住房，最好在搬出后三年内卖出，以同时保留第121条和1031的好处。
律师视角
自住房能否做1031，往往取决于使用历史和未来计划。我们会结合自住房免税额与1031规则，评估对您最有利的组合。
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本文仅为一般性法律信息，不构成法律意见，阅读本文亦不形成律师—当事人关系。如需针对您具体情况的建议，请与我们联系。
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