为什么一定要在卖房前联系律师？

“房子上周卖了，钱在我账户里，现在还能做1031吗？”很遗憾，答案几乎总是：不能了。 1031交换的很多关键步骤，必须在卖房交割之前完成。交割后才想起来，通常已经无法补救。

为什么交割后就来不及了？

1031交换的核心要求之一，是卖方在交换期间不能实际或”推定”收到卖房款。只要钱进了你的账户，甚至只是你有权随时动用，交换就失败了。

所以，卖房款必须从交割桌直接进入合格中介（QI）的账户。而要做到这一点，交换协议、合同权利转让和通知，都必须在交割前签好。

特别提醒：卖房款也不能放在卖方律师的托管账户里。 你的律师是你的代理人，钱在律师手里，税法上可能被视为你已经收到。

卖房前，律师要帮你做哪些事？

1. 判断值不值得做

根据利润大小、持有目的、未来计划和新房的贷款条件，和会计师一起评估：做1031、部分交换，还是直接缴税。

2. 确认房子和持有人都符合条件

• 房子是否一直用于出租或投资；
• 房契上是谁的名字：个人、夫妻、LLC、信托还是几个兄弟姐妹共有？这决定了将来买新房时必须用谁的名义（”同一纳税人”规则，见第6篇、第9篇）；
• 如果是关联人士之间的交易（例如向亲属买替换房产），有特别限制，须事先分析。

3. 在卖房合同中加入1031条款

约定买方配合卖方进行1031交换（卖方可以把合同权利转让给中介），并说明买方不承担额外费用和责任。

4. 选择合格中介

• 你的律师、会计师、经纪人或雇员，如果在过去两年内为你提供过服务，不能担任你的中介（仅提供1031相关服务的除外）。所以律师的角色是协调和把关，而不是替你拿着钱；
• 合格中介在纽约没有专门的执照制度，选择时要问清楚：资金是否存放在独立的托管或信托账户、有没有忠诚保险（fidelity bond）和职业责任保险、资金调动需要谁签字；
• 交换协议中要按规定限制你在交换期间提取资金的权利。

5. 签好交换文件

在交割前签署交换协议、合同权利转让书，并书面通知买方。

6. 审核结算单

• 哪些费用可以用交换资金支付（例如经纪佣金、转让税、与卖房相关的律师费）；
• 哪些调整项目可能产生应税部分，例如租客押金、预收租金的分摊；
• 旧房贷款的清偿，以及新房需要多少贷款才能避免”债务差额”（见第7篇）。

7. 处理纽约的表格和税款

• 转让税照交：1031交换不免除纽约州和纽约市的转让税，转让税申报表照常提交；
• 非纽约居民：在 IT-2663 表格上勾选1031交换，一般无需预缴州所得税；
• 外国卖家：联邦 FIRPTA 预扣仍然适用，需要提前申请预扣证明。

8. 衔接买新房

协助书面指定替换房产、审阅购房合同、安排贷款和产权，并确保新房的产权人与卖房人是同一纳税人。

最常见的几个错误

• 卖房款先打到自己账户，”过几天再转给中介”；
• 卖房款放在卖方律师的托管账户；
• 用夫妻二人的名义卖房，却用新成立的两人 LLC 买新房（在纽约，夫妻两人的 LLC 在税法上一般被视为合伙企业，和夫妻个人不是同一纳税人）；
• 卖房前夕做大额”套现再融资”，被质疑是变相取现；
• 指定期限只交给自己的律师，没有送达中介。

律师见解

1031交换是法律、税务和交易三件事的结合，任何一个环节出错，都可能让整个交换失败。我们的建议是：

• 在挂牌之前，就把律师、会计师和中介拉到同一张桌子上。律师负责合同、产权和程序，会计师负责算税，中介负责资金，三方信息同步，才能避免”各管一段”出问题；
• 把”谁的名义卖、谁的名义买”放在第一位。在我们看来，这是最容易被忽视、也最难事后补救的问题；
• 不要为了省一点费用而自己操作。1031涉及的税款动辄数十万美元，一个程序上的小错误，代价远远超过律师费。

律师视角

请在签署卖房合同之前联系我们：合同中需要加入1031合作条款，售房款必须直接进入合格中介人的账户。一旦售房款进了您自己的账户，交换通常就无法补救。

如需针对您具体情况的建议，欢迎致电 +1 718-218-5805 或在线预约咨询。我们在法拉盛和曼哈顿设有办公室，可用中文或英文与您沟通。

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本文仅为一般性法律信息，不构成法律意见，阅读本文亦不形成律师—当事人关系。如需针对您具体情况的建议，请与我们联系。

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