外州或海外卖家：IT-2663 与 FIRPTA

“我已经搬到新泽西了”“我人在国内，想把纽约的公寓卖掉”——这类卖家在交割时，常常会遇到一个意外：房款还没到手，就先被预扣了一大笔税。 这涉及两套不同的规则：纽约州的 IT-2663，和联邦的 FIRPTA。

先分清楚：”非纽约居民”和”外国人”

住在中国的中国籍卖家出售纽约房产，通常两套规则都适用。

“外国人”是按税法判断，不看国籍：持有绿卡的人，或满足”实质居留测试”的人，通常属于美国税务居民，不适用 FIRPTA。

一、纽约州 IT-2663

纽约州的非居民出售纽约的房产，须在交割时填写 IT-2663 表格，计算利润，并按纽约州最高税率预缴税款。表格和税款随房契一起提交给登记机关，没有这份表格，房契无法登记。Co-op 公寓使用类似的 IT-2664 表格。

以下情形可以免缴预缴税（在表格第3部分勾选说明）：

• 出售的是符合联邦第121条的主要住所，利润在免税范围内；
• 按联邦第1031条进行同类财产交换；
• 出售没有利润或亏损；
• 其他法定情形。

预缴的只是”估算税款”。卖方次年须提交纽约州非居民所得税申报表，按实际应缴税额多退少补。在报税之前，预缴的税款不能退还。

由公司或 LLC 持有的房产，适用的规则不同，需另行分析。

二、联邦 FIRPTA

依据《外国人投资不动产税法》（FIRPTA），外国人出售美国房产时，买方有义务从房款中预扣一定比例，并在交割后20天内上缴国税局。如果买方没有预扣，买方自己要承担责任，所以买方律师一定会坚持。

注意：是按成交总价，不是按利润。 即使卖方没赚钱甚至亏损，不做任何处理，仍会被预扣。

如何减少预扣：申请预扣证明（Form 8288-B）

卖方可以在交割前向国税局申请预扣证明，按实际应缴税额（例如亏损、利润很少或做1031交换）减少甚至免除预扣。只要在交割前提交了申请，买方预扣的款项通常可以先放在托管账户，等国税局答复后再按核定金额上缴，其余退还卖方。国税局处理通常需要数月。申请时卖方需要有个人报税号码（ITIN），可以一并申请。

不是外国人的卖方，交割时要签署一份”非外国人身份证明”（FIRPTA affidavit），买方就不需要预扣。

举例

一位住在国外的外国卖家，以90万美元出售皇后区的一套 Condo，当年买价70万美元，利润约20万美元。买方不是买来自住。

• FIRPTA 预扣：90万 × 15% = 13.5万美元；
• 纽约州 IT-2663 预缴：约20万 × 10.9% = 约2.18万美元；
• 交割时合计可能被扣下约15.7万美元，远高于这笔交易实际应缴的税。

多扣的部分可以通过报税要回来，但可能要等一年以上。如果提前申请 FIRPTA 预扣证明，这笔资金占用可以大大减少。

海外卖家的其他准备

• 授权书：人在海外，通常需要在美国领事馆公证或办理海牙认证；
• 收款安排：房款汇到美国账户还是海外账户，提前和律师、银行确认，并注意电汇诈骗；
• 双边报税：卖方所在国家对这笔收入可能也有申报或纳税要求，建议同时咨询当地税务顾问。

律师见解

非居民和外国卖家，最大的风险不是税交得多，而是没有提前规划、资金被长期占用。我们的建议：

• 一决定卖房，就开始准备税务文件。FIRPTA 预扣证明需要在交割前提交，ITIN 申请也需要时间；
• 准备好成本证明：当年的购房结算单、装修发票、Co-op 或 Condo 的相关费用凭证，都是计算利润、申请减少预扣的依据；
• 考虑长远的遗产规划。非美国居民直接持有美国房产，将来如果在持有期间去世，美国遗产税的免税额只有6万美元（有税收协定的除外），远低于美国公民和居民的1,500万美元。还在持有美国房产的海外客户，值得提前咨询律师，评估持有结构。

律师视角

外州和海外卖家常常涉及预扣税和额外表格。我们会提前准备，并协调远程签署和公证认证，避免交割延误。

如需针对您具体情况的建议，欢迎致电 +1 718-218-5805 或在线预约咨询。我们在法拉盛和曼哈顿设有办公室，可用中文或英文与您沟通。

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