买房后发现有租客，住不进去怎么办？

钥匙拿到了，房贷开始还了，打开门却发现里面还住着人：可能是租客，可能是卖家的亲戚，也可能是来历不明的占住者。在纽约，这个问题处理不好，可能拖上好几个月，甚至更久。

第一件事：千万不要自己”清场”

换锁、搬走对方的东西、断水断电、强行进入，在纽约都属于非法驱逐。对于已经住满30天的占用人，房东只能通过法院程序让对方搬离；自行驱逐可能构成轻罪，并面临民事罚款（《纽约不动产诉讼与程序法》RPAPL §768；纽约市行政法典 §26-521）。

不同身份，处理方式完全不同：

纽约法律的一般原则是：买方购买的房产，要受实际占用人权利的约束。 房子里有人实际居住，本身就构成”提示”，买方有义务去了解对方是基于什么权利居住的（Phelan v. Brady, 119 N.Y. 587 (1890)）。所以，已有的合法租约不会因为房子易主而失效，你会成为新房东。

押金也要交接：房产转让时，前业主应把租客的押金转交给新业主并通知租客；新业主从此对押金负责（《纽约一般义务法》GOL §7-105）。

书面通知：
- 房东不续约或终止月租，须提前通知：租客居住不满1年，提前30天；1至2年，提前60天；2年以上，提前90天（《纽约不动产法》RPL §226-c）；
- 许可使用人、占屋者等：一般送达10天离开通知（RPAPL §713）。
提起收回占有诉讼（holdover proceeding）：纽约市在住房法庭（Housing Court）提起，其他地区在当地法院提起。
判决与执行：胜诉后，由执法官员送达14天驱逐通知（RPAPL §749）后才能执行。在纽约市，法院还可以视情况暂缓执行最长一年（RPAPL §753）。

2024年4月20日起生效的《正当理由驱逐法》（RPL 第6-A条）在纽约市自动适用，其他地方须由当地选择加入。受保护的租客享有续约权，房东必须有法定的”正当理由”才能不续约或驱逐。

业主或近亲属自住属于正当理由之一，但不能用于65岁以上或残障的租客；
小房东豁免：在纽约州拥有不超过10个出租单位的房东（通过公司持有的，按每位实际所有人计算）、业主自住且不超过10户的楼、2009年以后取得使用证明的新楼（30年内）等，可以豁免；
Condo 和 Co-op 单元一般不适用。

租金管制公寓更为严格：2019年修法后，业主以自住为由只能收回一个单位，须证明有迫切需要，而且对老年、残障或居住多年的租客还有额外保护。

2024年纽约州预算修改了 RPAPL §711，明确规定：”租客“不包括占屋者，即未经许可进入并占用房屋、没有任何合法权利的人。对于情况清楚的非法闯入，警方可以按非法侵入处理。但实务中，如果对方出示租约或水电账单，警方往往会建议你走法院程序。

合同约定”空置交付”而卖家违约：如果还没交割，不要交割，由律师要求卖方先解决问题，或约定从房款中托管一笔款项，按日计算补偿；如果已经交割，能否追究，要看合同中该条款是否约定交割后存续；
卖家隐瞒或谎称房子空置：可能构成欺诈；
产权保险一般不管：标准业主产权保险通常把”实际占用人的权利”列为除外事项。

另外，如果你申请的是自住贷款，贷款文件通常要求你在交割后一定期限内（常见为60天）入住。迟迟无法入住，也要及时和贷款机构沟通。

合同写清楚：交割时房屋空置、清扫干净，无任何租约或占用人，并约定该义务交割后存续；
交割前24小时内做最后验房，亲自确认房子已空；
交割时房子仍有人：不交割，或约定足额托管款；
有意购买带租客的房子（例如两家庭、多家庭）：签约前要求提供所有租约、租金清单、押金明细和租客确认书（estoppel），查询是否属于租金管制单位，并评估是否受”正当理由驱逐法”约束。

这类问题的核心是：交割之前，你手里有筹码；交割之后，你只剩诉讼。 我们的建议：

如果交割后发现有租客，我们会先确认合同和租约状况，再决定是协商搬离还是通过房屋法庭处理。详见我们的房东租客与驱逐服务。

如需针对您具体情况的建议，欢迎致电 +1 718-218-5805 或在线预约咨询。我们在法拉盛和曼哈顿设有办公室，可用中文或英文与您沟通。

本文仅为一般性法律信息，不构成法律意见，阅读本文亦不形成律师—当事人关系。如需针对您具体情况的建议，请与我们联系。